Не дать себя обмануть: правовая неграмотность при покупке и продаже жилья – недопустима.Особенности заключения и государственной регистрации договоров

Планируя улучшить свои жилищные условия, гражданин должен обладать хотя бы основными знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи.

С учетом высокой стоимости жилья, его социальной значимости в жизни каждого гражданина правовая неграмотность в данном случае просто недопустима.

При этом не стоит всецело полагаться на услуги риелторов. Риелторских фирм на рынке недвижимости в Кызыле – огромное множество. Однако, во-первых, ошибки не исключены в деятельности даже самого профессионального и опытного риелтора. Во-вторых, никогда не стоит сбрасывать со счетов возможность недобросовестных либо мошеннических действий со стороны риелторов.

Таким образом, продавцу или покупателю жилья, прежде чем заключать договор купли-продажи, следует владеть информацией в этой области.

Договор купли-продажи жилья заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи жилья влечет его недействительность.

Кроме того, договор купли-продажи жилья согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Ошибочным является встречающееся в практике мнение граждан о том, что договор купли-продажи жилья подлежит также обязательному нотариальному удостоверению.

Однако стороны могут в добровольном порядке предусмотреть нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, отразив данное условие непосредственно в самом договоре.

В печати, по радио и телевидению нас часто информируют об обманах и мошенничествах, встречающихся при совершении сделок с жильем. Такие случаи действительно не редкость.

При этом практика показывает, что при заключении договора купли-продажи жилья наиболее уязвимой стороной является покупатель, или лицо, предполагающее стать покупателем. Именно покупатель несет основные риски, связанные с возможными дефектами права собственности продавца, правами третьих лиц на продаваемое жилье и т.д.

Риски покупателя существенно возрастают в том случае, если стороны согласовали в качестве порядка расчетов предварительную оплату (полную или частичную) покупателем стоимости приобретаемого жилья до момента государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности. В этом случае при худшем раскладе обманные действия продавца могут привести к тому, что покупатель останется без жилья и без денег.

В связи с этим обозначим некоторые рекомендуемые действия, которые следует совершить покупателю перед заключением договора купли-продажи жилья.

Право собственности продавца на продаваемое жилье должно подтверждаться свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва (Росреестр по РТ, ранее – Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва).

Необходимо также сверить паспортные данные продавца с данными, указанными в свидетельстве.

При этом покупателю надо учитывать следующее:

если жилое помещение находится в общей совместной собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей;

если жилое помещение находится в общей долевой собственности двух или более лиц, в свидетельстве о государственной регистрации права указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников. Сведения об иных участниках долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства и содержат фамилии, имена, отчества участников долевой собственности, а также размер их доли в праве.

Единственное исключение из данного правила (наличие у продавца свидетельства о государственной регистрации права) – ситуация, когда право на объект недвижимого имущества (жилье) возникло у продавца до введения в действие Закона № 122-ФЗ, то есть до 31 января 1998 года.

Соответственно, данное право продавца не было зафиксировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), свидетельства о праве, оформленные в соответствии с Законом № 122-ФЗ, у продавца отсутствуют.

Однако в данном случае продавец должен располагать документами, подтверждающими право на объект недвижимого имущества, выданными в порядке, действовавшем на момент возникновения данного права, например: акт органа местного самоуправления, нотариально удостоверенный договор, договор на приватизацию и т.д. Такие документы являются достаточными для подтверждения права собственности продавца на продаваемое жилье.

До момента подписания договора купли-продажи и передачи продавцу денег покупателю следует запросить выписку из Единого государственного реестра прав на данное жилое помещение.

Эту выписку может получить любое лицо в течение пяти рабочих дней с момента обращения в Управление Росреестра по Республике Тыва по адресу: г. Кызыл, ул. Дружбы, д. 74. Для этого достаточно иметь удостоверение личности и документ, подтверждающий оплату государственной пошлины: для физических лиц – 200 рублей.

Выписка подписывается государственным регистратором с указанием его фамилии и инициалов, скрепляется печатью соответствующего подразделения Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Выписка на жилое помещение имеет огромное информационное значение. В данной выписке фиксируется вся история жилого помещения:

описание объекта недвижимости (жилого помещения);

сведения о зарегистрированных правах на жилое помещение;

сведения об ограничениях (обременениях) прав на жилое помещение;

сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного жилого помещения.

При помощи выписки из Единого государственного реестра прав можно выявить следующие нежелательные для покупателя юридические дефекты жилого помещения:

установленные в отношении данного жилого помещения ипотека, доверительное управление, аренда;

наложенный уполномоченными органами арест в отношении жилого помещения;

информацию об имеющихся на момент предоставления выписки различных судебных спорах и разбирательствах в отношении жилого помещения;

поданные заявления о регистрации сделок и перехода права собственности в отношении данного жилого помещения (т.е. находящиеся на момент предоставления выписки в стадии регистрации).

Перед совершением сделки купли-продажи покупателю необходимо удостовериться, что приобретаемое жилье свободно от любых прав третьих лиц; в жилом помещении отсутствуют зарегистрированные (прописанные) лица.

Данные обстоятельства могут подтверждаться одними из следующих документов:

выпиской из домовой книги (для частного сектора),

поквартирной карточкой (для благоустроенных квартир) или справкой ЖЭО.

Что касается самого договора купли-продажи и указания в нем существенных условий, то при его составлении следует руководствоваться статьями 420, 549 ГК РФ (при указании сторон договора), статьями 432, 554 ГК РФ (при указании предмета договора), статьями 317, 555, 489 ГК РФ (при указании цены договора), статьями 292, 558 ГК РФ (при указании перечня лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением).

Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьями 551, 558 ГК РФ при купле-продаже жилых помещений государственной регистрации подлежат как переход права собственности на жилое помещение, так и сам договор купли-продажи.

Государственная регистрация договора купли-продажи и государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение – это различные регистрационные действия, которые могут не совпадать по времени.

Например, стороны согласовали отсрочку платежа по договору и предусмотрели, что прием-передача жилого помещения происходит после полной оплаты покупателем цены договора. В этом случае стороны первоначально подают заявления о государственной регистрации договора купли-продажи, а после полной оплаты покупателем цены договора и приема-передачи жилого помещения – заявления о государственной регистрации перехода права собственности.

В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.

При государственной регистрации проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 2 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Граждане до заключения договора купли-продажи могут получить бесплатную консультацию по перечню документов, необходимых для государственной регистрации, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва по адресу:

г. Кызыл, ул. Дружбы, д. 74, кабинет № 2, окно № 4,

в рабочие дни с 08.00 до 17.00, перерыв с 12.00 до 13.00.

За консультацией можно обратиться также по электронной почте по адресу: 17_upr@rosregistr.ru

Виктория САИН-БЕЛЕК, главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения, контроля и надзора в сфере СРО Управления Росреестра по РТ